Higuerote, 18.12.2014
 
Ley del Régimen de Propiedad de las Viviendas PDF Imprimir Correo electrónico

BREVES COMENTARIOS DE LA “LEY DEL REGIMEN DE PROPIEDAD DE LAS VIVIENDAS” DENTRO DEL MARCO DE LA GRAN MISION VIVIENDA VENEZUELA.

En Gaceta Oficial (Extraordinario) N° 6.021, de fecha 06 de Abril del año en curso, fue publicado el Decreto N° 8.143 con Rango, Valor y fuerza de Ley del Régimen de Propiedad de Viviendas de la “Gran Misión Vivienda Venezuela”. 

La Ley del Régimen de Propiedad de Viviendas, se desarrolla conforme a una ley marco como lo es la Ley Orgánica de Emergencia para Terrenos y Vivienda.

El nuevo cuerpo legal regula todo lo relacionado con el uso, disfrute y disposición de los inmuebles señalados en la Ley Orgánica de Emergencia para Terrenos y Vivienda. Igualmente establece el régimen del ejercicio de los deberes y derechos de los adjudicatarios o beneficiarios de tales inmuebles. Todo, dentro de la  “Gran Misión Vivienda Venezuela”. (Arts.1 y 2)

Es un sistema legal que solo comprende o regula los inmuebles que negocie el Gobierno Nacional, a través del Órgano Superior de Vivienda y Hábitat.

Quedan excluidos de la ley, los inmuebles (apartamentos y parcelas) que hayan sido concebidos o que se conciban bajo el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley de Venta de Parcelas. Igualmente estos dos últimos cuerpos legales tampoco tendrán incidencia alguna sobre los inmuebles que sean desarrollados y adjudicados con base a la Ley del Régimen de Propiedad de Viviendas. (Art. 2)

Queda regulada y condicionada la venta por parte de promotores o ejecutores públicos y privados.

Las casas, apartamentos y otros inmuebles regulados por esta Ley, podrán ser vendidos por el constructor, promotor o ejecutor de la obra, pero bajo las condiciones o restricciones establecidas tanto en esta ley como en la Ley Orgánica de Emergencia para Terrenos y Vivienda. Conforme a esta disposición, el Ejecutivo Nacional establecerá los parámetros y bandas de precios del metro cuadrado de terreno y de construcción  y no podrá emplearse ningún mecanismo de ajuste periódico para la fijación del precio final de las unidades de vivienda familiar. (Art. 3)

Los terrenos  de Entes Públicos deberán ser vendidos a la República.

Los terrenos que pertenezcan a entes públicos, sobre los cuales se haya construido o se proyecte construir casas o edificios, deberán ser transferidos  gratuitamente y de manera irrevocable a la República y solo con la finalidad de ser desarrollados como Urbanismos o viviendas reguladas por la ley. (Arts. 5 y 6)

Las disposiciones de la Ley son de Orden Público, 

Las normas de esta ley se aplicarán con preferencia a las de cualquier otra ley de la misma jerarquía o rango, y son de obligatorio cumplimiento. (Art. 7) 

El Órgano Superior de Vivienda y Hábitat es el ente coordinador y regulador.

Este órgano, creado por medio de la Ley del Régimen de Prestación de Vivienda y Hábitat dignos, será el  ente responsable de coordinar, supervisar e inspeccionar lo establecido en la Ley del Régimen de Propiedad de Viviendas. (Art. 8).

Se establece la Propiedad Familiar.

Se establece la propiedad familiar y se define como el derecho sobre la vivienda, destinada única y exclusivamente al goce, disfrute y disposición, por parte de la unidad familiar, de acuerdo a las condiciones y restricciones establecidas en esta Ley. 

Como consecuencia de la Propiedad Familiar, se establecen derechos y obligaciones sobre las cosas que sean calificadas como de uso y disfrute común, dentro del desarrollo o conjunto residencial. (Art. 9)

Se establece la Propiedad Multifamiliar.

De igual forma, la ley crea y establece la Propiedad Multifamiliar  y la define como el derecho  sobre el terreno, inmuebles y áreas de uso y disfrute común por parte de las familias beneficiarias de los inmuebles o unidades de vivienda reguladas por la Ley. Los derechos de Propiedad Multifamiliar son inherentes, inseparables e indivisibles de la Propiedad Familiar.  En  este sentido, la ley hace un enunciado de algunas de las cosas o bienes que son considerados comunes a todos los beneficiarios. (Arts. 10 y 11)

Documento  de Propiedad Multifamiliar

La Ley señala la obligación de redactar y formalizar el Documento de Propiedad Multifamiliar, semejante a lo que conocemos como Documento de Condominio, el cual identifica y describe el Desarrollo o Conjunto Habitacional, señala la identificación de las unidades familiares y su representante, indica  las medidas y linderos generales del desarrollo o Conjunto residencial, los de los apartamentos y locales susceptibles de enajenación separada o individual y en él se describen las áreas comunes. (Art. 12)

Conforme a este artículo, la adjudicación de las unidades de vivienda puede efectuarse antes de construir el desarrollo.

El Documento de Propiedad Multifamiliar será protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario respectivo. (Art. 20)

Transferibilidad de la propiedad del desarrollo

Cuando el Órgano Superior de Vivienda y Hábitat adjudique la totalidad de las viviendas de un anteproyecto a desarrollar, transferirá la propiedad del terreno a los representantes de las unidades familiares correspondientes. (Art. 12)

Reglamento de Convivencia.

El Reglamento de Convivencia es el cuerpo legal que norma la conducta de los beneficiarios de unidades de vivienda.

Será dictado por todos los miembros de las unidades de vivienda y debe regular como mínimo, las áreas y actividades señaladas en el artículo 14. Es una cláusula abierta ya que el Reglamento puede contener todas aquellas regulaciones de conducta que, dentro del  marco legal, pueda darse la comunidad.

La Propiedad Familiar es inembargable.

La Propiedad Multifamiliar es inembargable, inalienable e imprescriptible, hasta tanto se integre a la Propiedad Familiar (Art. 12).  

Comité Multifamiliar de Gestión.

Es el órgano que ejerce la contraloría social durante la etapa de construcción de la obra.

Luego de construida, es el órgano de análisis y decisión de los problemas comunes que surjan en la comunidad habitacional. (Art. 14)

Este Comité estará integrado por tres principales y tres suplentes, designados por lo menos, con el 51% de los votos.

A cada unidad familiar le corresponderá un voto. (Art 15)

Duración del Comité Multifamiliar de gestión.

El Comité durará un año en sus funciones, pudiendo ser reelectos. Mientras no sean sustituidos, los designados permanecerán en sus cargos. (Art. 16)

Funciones del Comité Multifamiliar de Gestión:

1-Convocar a los propietarios  para reuniones.

2-Ejercer funciones de Administrador.

3-Promover la participación.

4-Fijar los aportes indispensables para el buen funcionamiento de las edificaciones y los mecanismos para lograr la efectividad de tales pagos.

5-Velar por el buen uso de las cosas comunes.

6-Dictar el Reglamento de Convivencia. 

Asociaciones Socio Productivas.

La Ley contempla la posibilidad  de que se implementen programas sociales en las comunidades, si el área o espacio lo permite. En caso de ser factible, las organizaciones comunitarias que las conformen, deberán contribuir con los gastos comunes de mantenimiento. (Art. 18)

Deber de los Registradores y demás funcionarios públicos en la aplicación de la ley.

De acuerdo con los artículos 2, 3, 4, 5, 20 y 21 del Decreto Ley, los Registradores Públicos se encuentran en el deber de coadyudar y aplicar su contenido.

 

Dr. Enrique Herrera  Silla.

www.enriqueherrera.com.ve

Twitter: @minutolegal

 

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