Higuerote, 24.10.2014
 
Aspectos de Interes sobre Puestos de Estacionamientos PDF Imprimir Correo electrónico
ALGUNOS ASPECTOS DE INTERÉS RELACIONADOS CON LOS PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO EN LOS EDIFICIOS REGULADOS POR LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
Puntos previos.
A los fines de tener una mejor visión del problema planteado nos permitimos iniciar el presente trabajo aclarando algunos conceptos y criterios doctrinarios que son de primera importancia, los cuales a saber son:

Fuentes de estudio.

Es necesario puntualizar que el caso bajo estudio se encuentra regulado por el Régimen de Propiedad Horizontal, el cual a su vez posee una Ley especial como lo es la Ley de Propiedad Horizontal y es de este cuerpo legal  que tenemos que extraer (en principio) las orientaciones que colaboren con el triunfo de la verdad.
Es por lo que aquí antecede  que debo transcribir el contenido del artículo 1º de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual textualmente señala:
“Los diversos apartamentos  y locales de un inmueble podrán pertenecer a distintos propietarios  de acuerdo con las disposiciones de la presente Ley y, en cuanto no se opongan a ellas, las del Código Civil.
A los efectos de esta Ley,  solo se considerará como apartamento o local a la parte de un edificio susceptible de aprovechamiento independiente, que tenga salida a la vía pública directamente o a través de un determinado espacio común, sea que ocupe todo, o una fracción de un piso o más de uno.”
(Fin del artículo)
El artículo 22 de la Ley en comentario otorga mayor jerarquía al documento de condominio aun con respecto a ella misma, en todo lo relacionado con la administración y conservación de las cosas comunes y en lo relacionado con el régimen de convocatorias, consultas y asambleas, es decir que en estos casos solo se aplica el contenido de la ley si el documento de condominio no señala nada al respecto o no señala otra cosa. En efecto el referido artículo señala textualmente: “
“Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a algunos apartamentos será resuelto por los propietarios de éstos. A falta de disposición  en el documento de condominio, se aplicará lo dispuesto en los dos artículos siguientes”. (Fin del artículo)
El artículo 26 de la ley en comentario señala la obligación que tiene toda persona que desee enajenar cualquiera de los apartamentos o locales de un inmueble que pretenda regirse bajo el régimen, de elaborar y protocolizar el “Documento de Condominio”, que no es otra cosa que el título constitutivo de la comunidad, vale decir para hacerlo mas comprensible, su “Partida de Nacimiento”, su “Estatuto Regulador”. Este documento es de estricto cumplimiento por parte de los copropietarios y solo puede ser modificado por unanimidad de acuerdo, es decir por “todos” los propietarios (art. 29 L.P.H.).
Existe otra normativa en este tipo de inmuebles y se trata del “Reglamento  de Condominio”, el cual contiene normas de convivencia interna, atribuciones de la junta de Condominio  y en algunos casos el procedimiento a efectuar para las convocatorias, asambleas, consultas etc. (art. 26 de la L.P.H.)
La referida Ley de Propiedad Horizontal contiene normas de estricto cumplimiento (algunos tratadistas las colocan en la categoría de normas de Orden Público, otros solo se limitan a señalar que son normas de Derecho Necesario) de cualquier forma, son normas que no deben ni pueden ser modificadas, relajadas o incumplidas por las personas que formen parte de una comunidad regida bajo esta ley.  Esta ley igualmente contiene normas que sí pueden ser modificadas por las personas involucradas en su régimen. A este tipo de normas se les denomina Supletorias, porque solo “suplen”, “sustituyen” el vacío que dejan las personas en la manera como debe de ser regulada esa situación. (Por ejemplo la norma contenida en el artículo 22 antes descrito, el cual señala que solo se aplicará la ley si el documento de condominio no establece nada).
De lo anteriormente narrado podemos entonces llegar a unas primeras conclusiones:

(1)-La Ley de Propiedad Horizontal es el cuerpo legal regulador de las distintas situaciones que se presentan en las comunidades de este tipo.
(2)-La referida Ley nos remite al Documento de Condominio y al Reglamento para resolver  algunos asuntos.
(3)- En cuanto no sea contrario a la Ley de Propiedad Horizontal, el Código Civil también nos sirve como órgano legal a la hora de presentarse cualquier duda o controversia.
(4)- El documento de condominio prevalece sobre la Ley en todo lo relacionado con la administración y conservación de las “cosas comunes”, régimen o procedimiento de convocatorias, consultas a propietarios y asambleas, nombramiento de Junta de Condominio, duración etc.

De las cosas comunes a todos los apartamentos.
El artículo 5 de la Ley de Propiedad horizontal señala  cuales son las cosas comunes a todos los apartamentos. Las cosas comunes señaladas en este artículo no necesariamente tienen que ser las únicas  de esta naturaleza dentro de alguna comunidad de propiedad horizontal, pueden haber otro tipo de bienes o cosas comunes no señaladas en el comentado artículo, que por su utilidad y necesidad  en tal o cual edificio, deban de ser considerados como tales, lo que no puede suceder es que las cosas comunes numeradas en este artículo no sean catalogadas así por alguna comunidad en el documento de condominio.
Así, el literal “K” del artículo 5  señala que son cosas comunes a todos los apartamentos:
Literal K: “Cualesquiera otras partes del inmueble  necesarias para la existencia, seguridad, condiciones higiénicas y conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos.” (Fin del literal).
A las cosas comunes también puede denominàrsele bienes comunes, ya que la doctrina jurídica establece  y acepta que cuando una cosa es apta para satisfacer necesidades humanas y se encuentra en cantidades limitadas en el mundo, aquella cosa se convierte en un bien en sentido económico y jurídico.
 En el caso en estudio, conviene traer a colación que el artículo 5 expresamente señala que son cosas comunes “LOS PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO QUE SEAN DECLARADOS COMO TALES EN EL DOCUMENTO DE CONDOMINIO”.
Conviene repasar el contenido del artículo 8 de la Ley para tener una mejor comprensión del presente estudio:
“Cada propietario podrá servirse de las cosas comunes según su destino ordinario y sin perjuicio del uso legítimo de los demás, SALVO QUE DE CONFORMIDAD CON ESTA LEY SE HAYA ATRIBUIDO SU  USO EXCLUSIVAMENTE A UN DETERMINADO APARTAMENTO O LOCAL O A DETERMINADOS APARTAMENTOS O LOCALES “. (Fin del artículo)
Luego el artículo 12 establece:
“.......Si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por la Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores.......”.(Fin del comentario del artículo).
Conviene traer a colación igualmente el artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal, que textualmente señala:
Los Registradores Subalternos, Jueces y Notarios se abstendrán de protocolizar, autenticar o reconocer según el caso, los documentos de enajenación, gravamen, arrendamiento, comodato o cualquier otra clase de negociación que verse sobre las cosas comunes del artículo 5 de esta Ley.....” (fin del comentario del artículo)
Con base a lo antes expuesto, no resultará siempre  necesario acudir al análisis del Documento de Condominio del Edificio que se trate, ya que será  de acuerdo a lo que se establezca en este documento que se pueda determinar con claridad el régimen legal de los puestos de estacionamiento.
 
Enrique Herrera Silla.




 

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