Higuerote, 01.08.2014
 

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PAGO DEL IVA y del ISLR EN LAS COMUNIDADES DE PROPIEDAD HORIZONTAL PDF Imprimir Correo electrónico
Se nos pregunta con frecuencia, si los condominios deben pagar  I.S.L.R y si deben cobrar el IVA.

Estas interrogantes pueden ir respondiéndose con base a las siguientes aclaratorias previas:

-I-
 
La Propiedad Horizontal, es una propiedad especial que se constituye exclusivamente sobre edificios o inmuebles divididos en apartamentos o locales que pueden ser aprovechados independientemente.

La propiedad horizontal  tiene como principal característica que en ella coexisten dos clases de derecho de propiedad: Un derecho de propiedad individual sobre el apartamento o local, denominado parte privativa, y un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio, sobre las áreas comunes de toda la construcción, el cual está representado y determinado en las alícuotas o porcentajes de participación de los deberes y derechos de la comunidad establecidos en el Documento de Condominio.
 
Con base a lo antes señalado, podemos indicar que es sobre los bienes o áreas comunes que el condominio o comunidad de propietarios se conforma y actúa directamente, y es de la administración y mantenimiento de estas áreas de las cuales surgen sus derechos y obligaciones.
 
En Propiedad Horizontal, las cosas o bienes comunes son las partes del inmueble destinadas al uso y disfrute de todos los copropietarios o de algunos de ellos, quienes son a su vez, dueños particulares de sus respectivos locales, oficinas, apartamentos, depósitos o partes privativas o de propiedad individual. La propiedad común, es distinta a la propiedad individual de cada apartamento, oficina o local; una recae a favor de todos los propietarios, quienes conforman “el condominio” y la otra recae sobre cada propietario.

EN LOS CONDOMINIOS REGULADOS BAJO LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL, se presenta la situación financiera en la que –en principio-  solo se producen egresos que deben ser cubiertos con los aportes de todos los propietarios con la única finalidad de poder administrar, conservar y mejorar las cosas comunes. Debemos  entender que se trata de una comunidad de propietarios que solo tiene una finalidad económica: cubrir los gastos de administración y mantenimiento de las cosas o áreas comunes. LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS NO TIENE COMO OBJETIVO GENERAR INGRESOS PARA OBTENER UTILIDADES O DIVIDENDOS, REPITO EN PRINCIPIO, QUE DEBAN SER REPARTIDOS ENTRE LOS DISTINTOS PROPIETARIOS, TAL Y COMO SE HACE EN OTRO TIPO DE ENTIDADES JURÍDICAS, TALES COMO LAS  SOCIEDADES DE COMERCIO, COOPERATIVAS, ETC.
 

-III-
 
DEL PAGO DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA Y DEL IMPUESTO AL VALOR AGREGADO (IVA).
 
El artículo 1º de la ley de Impuesto sobre la Renta establece que los enriquecimientos anuales netos y disponibles, obtenidos en dinero o en especie, causarán impuestos según las normas establecidas en la presente ley”...(fin del  artículo)

En esta primera norma aparece  la respuesta que aclara si la comunidad de propietarios de cualquier edificio o centro  comercial  es un contribuyente que debe pagar Impuesto sobre la renta o no, ya que la condición para el pago de este impuesto es el enriquecimiento neto,  es decir, aquel enriquecimiento que signifique un aumento de patrimonio resultante de restar los ingresos brutos de los costos y deducciones legales  (Art. 8 LISLR). Tenemos que repetir lo antes señalado: la comunidad de propietarios  en Propiedad Horizontal no efectúa acto de comercio alguno que genere algún tipo de enriquecimiento neto o lucro, ya que es una entidad sin fines de lucro, cuya actividad solo se limita a administrar y conservar las áreas comunes  y sufraga tales actividades de los aportes que efectúan los copropietarios de acuerdo a los porcentajes establecidos en su Documento de Condominio.

Con relación al cobro del Impuesto al valor Agregado IVA, la comunidad de propietarios tampoco se encuentra obligada a efectuarlos, debido a que es una entidad sin fines de lucro     que no realiza actividades comerciales que generan enriquecimientos netos o ganancias (ver Art. 8  L.IVA y la Providencia N° 257 que establece las Normas Generales de Emisión de facturas y otros documentos). Por ello, en los recibos de gastos de condominio, no debe aparecer reflejado el cobro de este impuesto. Claro está, si en el edificio o centro comercial, hay locales o espacios comunes destinados legalmente a ser alquilados,  los recibos que se emitan para cobrar estos alquileres sí deben contener el cobro del IVA y la factura que cobre este impuesto, debe  llenar los requisitos legales y formales establecidos en la citada Providencia legal. Igualmente la Administradora, en caso de ser un tercero distinto a la Junta de Condominio, deberá cobrar el IVA a la comunidad de copropietarios por los servicios que presta.

DE LA DECLARACION INFORMATIVA ANUAL AL SENIAT:

No obstante a lo antes expuesto, debemos aclarar que siendo el condominio una verdadera comunidad de personas, no está exenta de tener que cumplir con el deber formal de inscribirse ante el SENIAT, obtener el RIF y presentar una declaración informativa anual, en la cual se reflejen los ingresos y egresos del condominio. (Arts. 7, 10 y 79 de la LISLR y Arts. 133  y 134 del Reglamento de esta Ley)

Por todos los razonamientos antes expuestos, nos permitimos concluir lo siguiente:

1.    La Propiedad Horizontal es un tipo de propiedad mixta, en la cual coexisten, una propiedad individual o privativa de cada apartamento o local, con una propiedad común o colectiva, llamada condominio. El condominio es la entidad conformada por la comunidad de copropietarios.
  
2.    La Comunidad de copropietarios no realiza –en principio- ninguna actividad  de la cual obtenga ingresos netos o ganancias. Su único objeto es mantener las cosas comunes del Edificio. En tal virtud, no es un contribuyente que deba pagar Impuesto Sobre la Renta o que deba cobrar  el IVA en los recibos de gastos de condominio. Esto tiene su excepción y sucede cuando existe algún local de la comunidad que sea destinado al arrendamiento o que se negocie para obtener algún ingreso.

3.    La comunidad de copropietarios es en sí misma, una entidad jurídica que la ley cataloga como sociedad irregular o comunidad de personas y como tal, se encuentra obligada a estar inscrita por ante el SENIAT, obtener el RIF y presentar una declaración anual informativa de su situación financiera aunque no genere ningún tipo de renta neta. (Arts. 7, 10 y 79 de la LISLR)

Dr. ENRIQUE HERRERA SILLA
INPREABOGADO 27390.
 

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