Higuerote, 16.09.2014
 

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LOS PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL PDF Imprimir Correo electrónico
Los puestos de estacionamiento son áreas creadas con la finalidad del aparcamiento de vehículos. En nuestros tiempos, debido a la necesidad de poseer un vehículo propio para poder trasladarnos de manera oportuna y adecuada, resulta imposible concebir un edificio o centro comercial sin la incorporación de estos espacios.
En los inmuebles  de Propiedad Horizontal, son  variadas las situaciones que se presentan con relación a los puestos de estacionamiento. Por ello, considero importante tratar de aclarar un poco el tema.
Desde el punto de vista jurídico, los puestos de estacionamiento pueden ser clasificados así:
1- Puestos de estacionamiento conformados en áreas comunes, de uso exclusivo (para alguna persona en particular).
2- Puestos de estacionamiento de apropiación individual, de uso exclusivo (para alguna persona en particular).
3-  Puestos de estacionamiento  conformados en áreas comunes, de uso común.
4- Puestos de estacionamiento de apropiación individual, de uso público.

PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO CONFORMADOS EN ÁREAS COMUNES, DE USO EXCLUSIVO.
Esta clasificación se encuentra inserta en el contenido del  literal “i” del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el cual señala:
Son cosas comunes a todos los apartamentos:
…i)- “Los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este (el documento de condominio), debe asignar, por lo menos, un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales, caso en el cual, el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local”.
En esta parte de la redacción del artículo, están definidos los puestos de estacionamiento conformados en áreas comunes, pero de uso exclusivo. Este es el caso en el cual el documento de condominio señala que a un apartamento, oficina  o local, se le asigna el uso exclusivo de un puesto de estacionamiento, ubicado en alguna área común del edificio o centro comercial. Lo que sucede en esta situación, es la  asignación de un espacio común, para ser usado de manera exclusiva por el propietario, mas no se otorga o transfiere la propiedad del puesto del estacionamiento. No obstante, debemos resaltar que el uso exclusivo de esta clase de puestos de estacionamiento es inherente, vale decir, inseparable a la propiedad del apartamento, local u oficina que indique el documento de condominio y así debe indicarlo, además, el documento de compra-venta respectivo. (Ver artículo 6 de la LPH)
Debido a las características de estos puestos de estacionamiento, su uso se encuentra regulado en la LPH, en los siguientes artículos:

Artículo 8 de la LPH
“Cada propietario podrá servirse de las cosas comunes según su destino ordinario y sin perjuicio del uso legítimo de los demás, salvo que de conformidad con esta ley se haya atribuido su  uso exclusivamente a un determinado apartamento o local o a determinados apartamentos o locales“.
En nuestro caso, este artículo establece el deber de no cambiar o modificar el destino de los puestos de estacionamiento asignados.
 
Luego el artículo 12  de la misma ley establece:
“.......Si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por la Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores.......”.
Esta norma establece quién es el responsable del mantenimiento de los puestos de estacionamiento asignados en uso exclusivo.

PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO DE APROPIACION INDIVIDUAL, DE USO EXCLUSIVO.
Continúa el literal “i” del artículo 5 de la LPH señalando:
“Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada
podrán enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios y, sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrán  ser enajenados gravados a favor de quienes  no sean propietarios de apartamentos o locales”.
De acuerdo con  este señalamiento, el promotor de un edificio, luego de haber asignado un puesto de estacionamiento a cada propietario, puede validamente crear puestos de estacionamiento adicionales, con la finalidad de venderlos o enajenarlos, preferentemente  a los mismos propietarios de los apartamentos, oficinas  o locales, así como también a terceros, solo que para este último caso, se requiere el acuerdo en asamblea del setena y cinco por ciento (75%) de los propietarios.
En este tipo de situaciones, a cada puesto de estacionamiento a vender o enajenar, debe atribuírsele una alícuota o porcentaje sobre los derechos y obligaciones del condominio, de acuerdo con su área, ya que es sobre las áreas vendibles que se distribuyen los gastos del condominio.  

PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO CONFORMADOS EN ÁREAS COMUNES, DE USO COMUN.
Esta clase de puestos de estacionamiento se dan en algunos condominios con una alta densidad de población.
Tiene su fundamento jurídico en el Decreto Presidencial  Nº 3.140 de fecha 27 de Febrero de 1.979 y su posterior reforma de fecha 31 de Octubre del año 1.991,  y que constituye a su vez el Reglamento Parcial Nº 1 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual estableció en su artículo 5 lo siguiente:
“En aquellos programas de construcción de viviendas definidos como  Área de Asistencia  I en la Ley de Política Habitacional, e inclusive para aquellos programas previstos en  el Parágrafo Único del artículo 14 de la referida Ley, no se requerirá la asignación de un puesto de estacionamiento para cada unidad de vivienda, si el documento de condominio establece normas  que garanticen  puestos de estacionamiento de uso preferente para los residentes del respectivo condominio”.
Son edificios o conjuntos residenciales con muchos propietarios, los cuales cuentan con espacios comunes destinados al aparcamiento de vehículos, pero sin indicación específica de un lugar determinado del puesto de estacionamiento  para cada propietario.

PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO DE APROPIACION INDIVIDUAL, DE USO PUBLICO.
Son los estacionamientos públicos que funcionan en algunos edificios o centros comerciales. En estos casos, el promotor del edificio decide vender o enajenar como un todo el área  donde se encuentran ubicados los puestos de estacionamiento.


COMENTARIOS AL DECRETO 3.140 de echa 27-02-1979 SOBRE ESTACIONAMIENTOS Y VENTAS ANTERIORES A LA ACTUAL LPH.
Las áreas comunes y  puestos de estacionamiento, son objeto de algunas restricciones o regulaciones adicionales  conforme al citado Decreto Presidencial 3.140 y tienen que ver con la fecha en que hayan sido construidos los edificios donde existan o funcionen, así como también  el lugar o ubicación de los mismos.
Los edificios tutelados por el Decreto, para el momento en que fueron construidos y vendidos  ya contaban con una normativa sobre los puestos de estacionamiento, pero en virtud del vertiginoso crecimiento demográfico y la proliferación de las construcciones multifamiliares acaecidos durante la década de los años 70, se hizo necesaria su actualización legal.
Pasaré de seguida a dar un resumen de este tipo de puestos de estacionamiento de acuerdo con el  Decreto mencionado:

Regulaciones del Decreto en atención a la fecha de la concepción  o construcción del Edificio.

1-Edificios que hayan sido vendidos, antes de la promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal (25-09-1978) o que aun vendiéndose después de la promulgación de esta ley, sus documentos de condominio hayan sido registrado con anterioridad a  esa fecha.
(Debo aclarar que  la LPH sufrió una pequeña reforma en  el año 1.983, la cual consistió en eliminar la exigencia del permiso de habitabilidad para registrar el Documento de Condominio (Art. 26). En todo caso es la ley de 1978 la que se toma en cuenta para los efectos de los siguientes comentarios.)
En esta clase de inmuebles, el documento de condominio es el instrumento legal que se toma en cuenta para todo lo concerniente a las áreas comunes y a los puestos de estacionamiento. La actual LPH no tiene incidencia legal sobre tales espacios.

2-Edificios cuyos permisos de construcción, fueron otorgados antes de la promulgación de la LPH (antes del 25-09-1978), pero que comenzaron a venderse o enajenarse con posterioridad a esa fecha.
Debemos recordar que el permiso de construcción es la autorización que emite la Ingeniería Municipal para que el promotor pueda comenzar la obra. Este permiso es consecuencia de la presentación de una serie de recaudos, tales como planos de arquitectura, memoria descriptiva de la obra, solvencias, etc.  Sucedió, que muchos constructores obtuvieron sus permisos de construcción con anterioridad a la fecha de la promulgación de la LPH  y al momento de comenzar a construir y promocionar la venta de sus inmuebles, la LPH en cuestión se hizo vigente y hubo la necesidad de regular la situación legal de los puestos de estacionamientos de estas edificaciones que no habían sido concebidas bajo las normas de esta ley.
A estos inmuebles se les reguló  tomando en cuenta tres circunstancias:
a)- Que el Edificio cuente con un número de puestos inferior al número de apartamentos  locales.
En estos casos, el promotor debió vender  todo el estacionamiento como si fuese un local más (estacionamiento público).

b)- Que el Edificio cuente con un área para estacionamiento con un número de puestos mayor del doble de la cantidad de apartamentos y/o locales.
El promotor pudo haber elegido entre asignar un puesto de estacionamiento a cada propietario y vender los sobrantes o elegir por vender el área de estacionamiento como un solo local (estacionamiento público).

c)- Que el Edificio tenga un número de apartamentos igual o superior a número de apartamentos o locales, pero no sean mas del doble.
En este caso, el promotor del edificio, debió asignar en el  documento de condominio al menos un puesto de estacionamiento para cada apartamento o local, conforme al lineamiento del literal “i del artículo 5 de la LPH. Los puestos de estacionamiento sobrantes, pudieron ser vendidos a los propietarios o a terceros, pero a mi criterio, para la negociación con terceros, se requiere el acuerdo de asamblea de copropietarios con la aprobación  del setenta y cinco por ciento (75%) de los mismos.
Hay autores que señalan que en esta clase de edificios, la venta de puestos de estacionamiento a terceros puede hacerse libremente sin la necesidad de la autorización de la asamblea de copropietarios, justificando para ello, el hecho de que el Decreto no señala nada al respecto y que en los casos anteriores (b y c) el Decreto sí faculta al promotor para la venta  a terceros sin ningún requisito adicional.
No estoy de acuerdo, ya que aunque esos literales no señalan nada con relación al requisito de la asamblea de copropietarios, para el momento de la publicación del Decreto se encontraba vigente la LPH  y siendo la intención del decreto evitar problemas al condominio por cuestiones no reguladas antes de la promulgación de la LPH, la adecuación de esas situaciones a  su cuerpo legal resulta ineludible. Lo contrario sería irrespetar el contenido de las normas de la LPH  crear problemas innecesarios a la comunidad de copropietarios.

3)-Edificios construidos con anterioridad a la LPH actual, en una zona donde las ordenanzas no exigen la construcción de puestos de estacionamiento.
En estos inmuebles, el promotor puede destinar el área de estacionamiento o sótano, a ser vendida como un solo local, es decir puede venderlo o enajenarlo como estacionamiento público, independientemente del número de puestos de estacionamiento.

Regulaciones del Decreto en atención a la ubicación del Edificio.

1-El Decreto aplica algunas regulaciones a  las edificaciones que se encuentren en dos zonas del Área Metropolitana de Caracas, denominadas zona “A” y  “B” respectivamente.
La zona  “A” comprende el centro de Caracas, la zona de Sabana Grande y Chacaìto; la zona “B”, comprende el área adyacente a la avenida Francisco de Miranda, desde Chacaíto hasta Altamira.

En estas zonas, se siguen los siguientes lineamientos legales:

En los edificios  donde solo funcionen oficinas y locales.
Si en estos inmuebles el número de puestos de estacionamiento es el doble o más del número de oficinas o locales, el estacionamiento deberá ser destinado  a ser vendido como  un local para estacionamiento público.

En los edificios conformados por apartamentos para vivienda, oficinas y locales.
Si en estos inmuebles el número de puestos de estacionamiento es el doble o más del número de oficinas o locales, el estacionamiento  podrá dividirse de forma tal que se asigne un puesto de estacionamiento para cada apartamento, oficina o local y destinatario el resto del área para ser vendido como estacionamiento público.
Si la división no fuere posible,  por razones físicas o por razones de permisología, el Documento de Condominio deberá prever el manejo del estacionamiento de manera que garantice su utilización como estacionamiento público, sin menoscabar los derechos de los propietarios.

Si el edificio se encuentra situado en las zonas “A” y “B”, antes señaladas pero el número de apartamentos no llega a ser el doble  del número de apartamentos, locales y/u oficinas existentes, deberá procederse conforme a las pautas seguidas en el literal “i” del artículo 5 de la vigente LPH.
 
Dr. Enrique Herrera Silla
Abogado.
 

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