Higuerote, 23.10.2014
 

Menú Servicios

Menú Principal

ALGUNOS ASPECTOS LEGALES ACERCA DEL COBRO DE INTERESES Y DE LA INDEXACIÓN MONETARIA EN LOS RECIBOS DE GASTOS DE CONDOMINIO. PDF Imprimir Correo electrónico
La presente minuta solo tiene por objeto aclarar un poco lo que se puede cobrar adicionalmente al capital adeudado, en nuestro caso, de los gastos de condominio, cuando un propietario se atrasa en los pagos de los mismos.
Desde hace algún tiempo  hemos venido leyendo en la prensa nacional, la problemática existente con relación a los llamados créditos indexados, y a otras prácticas crediticias llamadas cuota balón, o crédito mexicano en las compras a plazos relativos a la compra de inmuebles y vehículos,  y que  habían venido advirtiendo el criterio judicial que se aplicaría con los créditos en general.
Primeramente considero necesario aclarar algunos conceptos:
1-Intereses-
En términos generales  se les considera jurídicamente un provecho, beneficio, utilidad o ganancia. Para ser mas exactos la doctrina y la misma ley (art. 1.277 C.C.) los tipifica como los daños y perjuicios que causa una persona (deudor) ante el beneficio que obtiene en la devolución de un capital en cierto tiempo a otra persona (acreedor)o por el atraso en el pago de ese capital.
Los intereses tienen varias divisiones, pero la que mas interesa en la presente nota es la siguiente:
Intereses compensatorios: Los generados durante el pago de una deuda contraída a plazos y  que no se encuentre vencida.
Intereses moratorios.  Los que se generan inmediatamente después del vencimiento del plazo de pago de una deuda. Es decir, son los intereses que se generan cuando el deudor no cumple el plazo convenido con el acreedor para pagar su deuda, cuando incurre en mora.
Los dos tipos de intereses antes señalados pueden a su vez dividirse en dos tipos:
Intereses legales: Los que establece la ley en caso de que las partes no pacten nada. Este tipo de interés puede variar de acuerdo al tipo de deuda. Si es de carácter Mercantil la rata o porcentaje  será del 5% anual (Art. 108 y 414 C. Com.). Si es de carácter civil la rata o porcentaje será del 3% anual (art. 1.746 C.C.). Una deuda es de carácter mercantil cuando una de las partes al menos es comerciante o ejerce el comercio como su actividad primordial y civil cuando ninguna de las partes involucradas es un comerciante o la actividad que genera el crédito o negocio carece de fines comerciales. En consecuencia la deuda generada por gastos de condominio es de carácter civil ya que el dinero en principio no se le adeuda a la administradora sino a la misma comunidad de la cual se forma parte y estas comunidades no tienen fines de lucro. Con base a lo expuesto podemos llegar a la primera conclusión:
“Los intereses moratorios posibles de cobrar a un propietario de un apartamento o local que se atrase, si no se ha pactado nada en contrario, no pueden exceder del 3% anual.”
Seguimos con los conceptos:
Intereses convencionales: Son aquellos que han sido pactados previamente entre las partes. Aquí la Ley distingue si el crédito es otorgado por una institución financiera o bancaria o si el crédito es otorgado por una persona que no esa este tipo de instituciones, ya que si el crédito es otorgado por algún banco o institución financiera los intereses estarán supeditados a la rata dictada por el banco Central de Venezuela y este tema no es el analizado en nuestro caso. De ser particulares los involucrados, la rata máxima permitida es el 12% anual o lo que es lo mismo el 1% mensual.(arts. 108 C.Com y 1.746 C.C.)
Segunda conclusión:
En el caso de los condominios se puede cobrar el interés convencional (1%) mensual, pero la única manera de poder cobrar estos intereses, a mi criterio, es mediante un acuerdo de asamblea expresamente convocada para tratar este punto, dicho acuerdo constituiría la forma legítima de convenir este cobro. De no llenarse este trámite previo se estaría incurriendo en situaciones irregulares que de seguida señalo:

Anatocismo: Es la acumulación y reunión de intereses con la suma principal, para formar estos intereses y el capital adeudado, otro capital que a su vez produzca intereses. Es lo que se llama corrientemente  cobrar intereses sobre intereses o la capitalización de los intereses. Esta práctica se encuentra totalmente prohibida en Venezuela y ratificada esta prohibición mediante constantes, reiteradas y pacíficas decisiones emanadas del Tribunal Supremo de Justicia.

Indexación: Es la actualización del valor  del dinero en el tiempo, con la finalidad de evitar la pérdida del valor adquisitivo del mismo, tomando en cuenta la inflación y la devaluación monetaria. La indexación monetaria se toma en cuenta en nuestro país aplicándole la variación mensual del Índice Nacional de Precios al Consumidor  (I.N.P.C.) a  través de los boletines que dicta el Banco Central de Venezuela. Esta variación viene dada en un porcentaje o rata mensual. Por ejemplo si el I.N.P.C. establece que el mes de Septiembre del año 2.010 varió en 2.8% significa que este mismo porcentaje podremos aplicarlo al dinero adeudado para saber cuánto realmente nos adeuda alguien.
La tasa, porcentaje o rata de la Indexación monetaria hasta los momentos y de manera histórica siempre ha estado por encima del 1% mensual, lo que significa que es recomendable aplicar este procedimiento.

Lo que no podemos hacer bajo ningún respecto o excusa es aplicar la indexación y cobrar intereses al mismo tiempo, ya que esto se denomina doble indexación y esta práctica también se encuentra prohibida en nuestro país. La indexación no necesariamente tiene que ser convenida o pactada pero en materia de condominios recomiendo hacer lo mismo que para los intereses convencionales. Celebrar una asamblea en la cual se acuerde cobrar e monto de la indexación monetaria a las deudas de los propietarios morosos. Estos porcentajes mensuales son de fácil obtención a través de la página Web del Banco Central de Venezuela (www.bcv.org.ve).
Usura:  Es el “delito” en que incurre una persona que cobra intereses por encima de lo legalmente permitido.
Los tribunales están estableciendo que aunque se disponga que el dinero adicional a cobrar por la mora se pacte como una penalización por mora, señalan que esta penalización no es otra cosa que intereses “disfrazados” por la propia definición de los intereses, así que tienen el mismo significado y tratamiento.

 Conclusiones generales.
1-Si no se ha acordado en ninguna asamblea cobro de intereses de mora, no se puede cobrar intereses por mas del 3% anual.
2- Mediante asamblea se puede acordar cobrar intereses moratorios al 1% mensual o 12% anual (intereses convencionales) o la Indexación ( o una cosa o la otra, no ambas). Recomiendo la indexación, hasta ahora el monto es mayor que el interés convencional.
3-No se pueden capitalizar los intereses ya que se estaría incurriendo en anatocismo.
4-Los tribunales no están aceptando otro criterio, lo que significa que a parte de arriesgarnos a ser sancionados penalmente o pecuniariamente (multas), no tendríamos éxito total en la demanda judicial de cobro de la deuda si ésta incluye intereses sobre intereses o el cobro de intereses por encima de lo legalmente permitido, estos rubros serían excluidos,  lo que traería como consecuencia a su vez la pérdida de las costas (los gastos generados por el juicio) ya que éstos no se podrían recuperar. (art. 274 C.P.C.)

Damos por concluida nuestra minuta.

ENRIQUE HERRERA  SILLA.
Abogado Inpre. 27390
 

Especialistas en Cobranza de Morosidad en Condominios

Servicios Jurídicos

Somos asesores de administradoras y juntas de condominio

Propiedades nuevas

Casa Chirimena
Alcatraz Suites
APARTAMENTO BAHIA AZUL (VISTA LINDA) HIGUEROTE